Залог за квартиру в Бельгии: сколько по закону и как вернуть

Залог за квартиру в Бельгии ограничен законом своего региона. В Брюсселе — не больше двух месяцев аренды по договорам с 1 ноября 2024 года,¹ в Валлонии при аренде основного жилья — не больше двух месяцев,³ во Фландрии по договорам с 1 января 2019 года — не больше трёх.²

По-французски залог называется garantie locative, по-нидерландски — huurwaarborg. Ниже — в какой форме его можно внести, где должны лежать деньги и как получить их обратно.

Брюссель: не больше 2 месяцев аренды для договоров, заключённых или продлённых с 1 ноября 2024 года.¹
Валлония: не больше 2 месяцев аренды — и для основного места жительства, и при студенческой аренде.³
Фландрия: не больше 3 месяцев для договоров с 1 января 2019 года; по более старым — 2 месяца, или 3, если платить частями через банк.²
В Брюсселе и Валлонии банковскую гарантию можно набирать ежемесячными взносами до трёх лет.¹³
Во Фландрии хозяин не может держать залог у себя или на своём счёте — только на заблокированном счёте на ваше имя.²
В Брюсселе залог с процентами возвращают в течение двух месяцев после выезда, если вы выполнили все обязательства.¹

Сколько можно требовать залог за квартиру в Бельгии?

Предел залога считают в месяцах аренды, и он зависит от региона, где находится жильё.¹²³ Во Фландрии значение имеет ещё и дата договора.²

Где жильё	Максимум залога
Брюссель, договор заключён или продлён с 1.11.2024	2 месяца аренды¹
Фландрия, договор до 1.01.2019	2 месяца, а если платить частями через банк — 3²
Фландрия, договор с 1.01.2019	до 3 месяцев²
Валлония, основное место жительства или студенческая аренда	2 месяца аренды³

Во Фландрии залог не обязателен по закону: его можно требовать, только если он предусмотрен в договоре аренды.² Проверить сумму из своего договора можно в калькуляторе залога. Валлонские правила о форме залога, процентах и возврате в этом гайде относятся к аренде основного места жительства (résidence principale).³ Какие сведения хозяин вправе спросить до подписания договора, смотрите в гайде о документах для аренды жилья.

В какой форме вносят залог?

Форму залога выбирает арендатор из тех, что разрешает закон его региона.¹²³

Брюссель — одна из пяти форм:¹

отдельный счёт, открытый на имя арендатора; проценты по нему начисляются в пользу арендатора;
банковская гарантия по типовому договору между CPAS и банком;
банковская гарантия, которую арендатор набирает постепенно одинаковыми ежемесячными взносами, максимум за три года;
обеспечение в финансовом учреждении на имя арендатора (sûreté réelle);
личное поручительство (caution personnelle).

Фландрия, договор с 1 января 2019 года — одна из четырёх форм, совмещать их нельзя:²

деньги на заблокированном счёте на имя арендатора;
обеспечение в финансовом учреждении (zakelijke zekerheidsstelling): облигация или капитализационный бон;
аванс от OCMW: для этого OCMW заключает договор с банком;
личное поручительство, если хозяин согласен.

Фландрия, договор до 1 января 2019 года: два месяца аренды на заблокированном счёте на имя арендатора; банковская гарантия на три месяца в банке, куда приходит ваша зарплата или пособие, с возвратом банку фиксированными ежемесячными платежами за три года; или аванс от OCMW.²

Валлония, аренда основного места жительства — одна из трёх форм: отдельный счёт на имя арендатора в финансовом учреждении; банковская гарантия, которую набирают постепенно; банковская гарантия по типовому договору между CPAS и банком.³

Что делать, если нет денег на залог сразу?

Залог не обязательно вносить одной суммой. В Брюсселе и Валлонии можно оформить банковскую гарантию и набирать её ежемесячными взносами, максимум три года.¹³ В Валлонии такую гарантию оформляют в банке, куда приходит ваша зарплата или пособие, и проценты банку за неё вы не платите.³

Есть и отдельная помощь:

Брюссель: Fonds du Logement (Жилищный фонд Брюсселя) даёт финансовую помощь и сопровождение, чтобы собрать залог.¹
Фландрия: если трудно внести три месяца аренды, можно попросить беспроцентный заём на залог у Vlaams Woningfonds.²
CPAS / OCMW может помочь через свой договор с банком. Во Фландрии OCMW сначала проверяет, имеете ли вы право на такую помощь.¹²³

Во Фландрии и Валлонии банк не может отказать в банковской гарантии из-за вашей кредитоспособности. Но если вы перестанете получать зарплату или пособие на счёт в этом банке, он вправе потребовать всю сумму залога сразу.²³

Если доход небольшой, посмотрите также гайд о социальном жилье в Бельгии — там собраны программы помощи с арендой и залогом.

Где должны лежать деньги залога?

Во Фландрии деньги вносят на заблокированный счёт на имя арендатора: хозяин не может оставить их у себя или положить на свой счёт.² Если он всё же держит залог у себя, он должен вам среднюю рыночную ставку процентов на эту сумму. По договорам с 1 января 2019 года неправомерно удержанный залог вы можете считать уже уплаченной арендой.²

В Валлонии хозяин, который получил залог и не разместил его так, как требует закон, платит вам проценты по средней рыночной ставке с того дня, как получил деньги. С того дня, как вы официально потребуете разместить залог, начисляются законные проценты (intérêts légaux).³

В Брюсселе и Валлонии проценты по счёту залога начисляются в пользу арендатора.¹³ Во Фландрии залог можно также разместить через приложение e-DEPO в Депозитно-консигнационной кассе федеральной налоговой службы (Deposito- en Consignatiekas, FOD Financiën).²

Как вернуть залог при выезде?

В Брюсселе залог вместе с процентами возвращают в течение двух месяцев после вашего выезда, если вы выполнили все обязательства по договору.¹

В Брюсселе и Валлонии банк не отдаёт деньги по просьбе одной стороны. Нужен один из двух документов:¹³

письменное согласие арендатора и хозяина, составленное по окончании аренды, — например, письмо или специальный бланк банка с подписями обеих сторон;¹
копия судебного решения; в Брюсселе — решения, подлежащего исполнению (jugement exécutoire).¹³

Если есть повреждения. Во Фландрии стоимость ремонта повреждений, за которые отвечает арендатор и которые не устранили во время аренды, могут вычесть из залога по смете или оценке эксперта. Если ремонт стоит дороже залога, хозяин должен официально потребовать оплату и при необходимости может обратиться к мировому судье (vrederechter).²

Во Фландрии в конце аренды жильё нужно вернуть в том состоянии, которое записано в акте осмотра (plaatsbeschrijving).² Как его зарегистрировать вместе с договором, рассказано в гайде о регистрации договора аренды.

Частые вопросы

Может ли хозяин взять залог наличными и оставить себе?

Во Фландрии — нет: деньги должны лежать на заблокированном счёте на ваше имя.² В Валлонии хозяин, который не разместил залог как положено, должен платить вам проценты: по средней рыночной ставке, а после вашего официального требования — законные проценты.³

Можно ли платить залог частями?

Да, через банковскую гарантию. В Брюсселе и Валлонии её набирают ежемесячными взносами максимум за три года.¹³ Во Фландрии такой вариант описан для договоров до 1 января 2019 года: залог тогда составляет три месяца аренды.²

Банк отказывает в банковской гарантии. Это законно?

Во Фландрии и Валлонии банк не может отказать из-за вашей кредитоспособности.²³

Залог в Брюсселе по договору 2023 года — тоже не больше двух месяцев?

Официальная страница Брюсселя называет этот предел для договоров, заключённых или продлённых с 1 ноября 2024 года.¹ Для более старого договора уточните условия в Bruxelles Logement.

Обязательно ли платить залог во Фландрии?

Только если залог предусмотрен в договоре аренды: закон его не требует.²

Хозяин не возвращает залог. Что делать?

В Брюсселе и Валлонии банк отдаёт залог только по письменному согласию обеих сторон, составленному по окончании аренды, или по копии судебного решения (в Брюсселе — подлежащего исполнению). Если хозяин не подписывает согласие, остаётся путь через суд.¹³

Что будет, если ремонт стоит дороже залога?

Во Фландрии хозяин должен официально потребовать от вас оплату и при необходимости может обратиться к мировому судье.²

Можно ли во Фландрии внести залог не через банк?

Да, через приложение e-DEPO в Депозитно-консигнационной кассе федеральной налоговой службы. Принцип тот же, что у заблокированного счёта на ваше имя.²